Licencias urbanísticas: qué son, quién las expide y cuánto duran

Antes de poner el primer ladrillo, cualquier obra en Colombia —pública o privada— necesita una licencia urbanística. Es la autorización que verifica que el proyecto cumple las normas de uso del suelo, edificabilidad y espacio público del municipio donde se va a construir, y sin ella no hay obra legal posible, sin importar qué tan bien estructurados estén los diseños o el contrato.

Los cuatro tipos de licencias urbanísticas

• Urbanización: autoriza dotar un terreno de la infraestructura de servicios públicos, vías y equipamiento necesaria para poder construir en él.
• Parcelación: aplica a terrenos rurales o suburbanos, para dividirlos en predios con destino a construcción.
• Subdivisión: divide un predio urbano en varios lotes, sin que ello implique la construcción de infraestructura nueva.
• Construcción: la más común — autoriza edificar, ampliar, adecuar o demoler una construcción sobre un predio que ya cuenta con las condiciones urbanísticas necesarias.

Modalidades de la licencia de construcción

Dentro de la licencia de construcción existen varias modalidades según lo que se va a hacer: obra nueva, ampliación, adecuación, modificación, restauración, reforzamiento estructural, demolición y cerramiento. Cada una tiene requisitos técnicos específicos — un reforzamiento estructural, por ejemplo, exige un estudio detallado de la edificación existente que una obra nueva no necesita.

¿Quién la expide?

En los municipios más grandes, la función la ejercen los curadores urbanos: profesionales particulares que cumplen una función pública, encargados de estudiar, tramitar y expedir las licencias, con el apoyo de un equipo interdisciplinario mínimo en derecho, arquitectura e ingeniería civil especializada en estructuras. En los municipios donde no hay curaduría urbana —la mayoría de los municipios pequeños e intermedios del país—, esa función la asume directamente la Secretaría de Planeación municipal.

Documentos y requisitos básicos

• Certificado de tradición y libertad: que acredite la propiedad o posesión del predio.
• Formulario único nacional: diligenciado con los datos del proyecto y del solicitante.
• Paz y salvo o certificado de pago del impuesto predial.
• Planos y estudios técnicos: arquitectónicos siempre, y estructurales o de suelos cuando la modalidad de la licencia lo exige.

Vigencia y prórroga

La licencia de construcción tiene una vigencia inicial de 24 meses contados desde su ejecutoria, prorrogable por 12 meses adicionales, por una sola vez, siempre que se solicite antes de que venza el plazo inicial. Si la obra no se inicia ni se prorroga dentro de ese término, la licencia pierde vigencia y hay que tramitarla de nuevo.

Por qué importa en proyectos de infraestructura pública

Las entidades estatales no están exentas de este trámite: colegios, vías urbanas, hospitales y demás obras públicas también requieren licencia urbanística, salvo las excepciones puntuales que señala la norma para cierta infraestructura de servicios públicos. Iniciar una obra sin la licencia vigente —o con una licencia que no corresponde a lo que realmente se está construyendo— expone el proyecto a la suspensión de obra, e incluso a la orden de demolición, además de las sanciones urbanísticas que puede imponer la autoridad municipal.